Respuesta rápida
Comprar un departamento en CDMX toma entre 45 y 90 días e implica: firma de promesa de compraventa, gestión de crédito hipotecario (opcional), revisión legal del inmueble, y escrituración ante notario. Los costos adicionales suman entre el 10% y 28% del valor de la propiedad (enganche + impuestos + notaría).
Paso 1: Define tu presupuesto real
Antes de buscar propiedades, es fundamental calcular tu capacidad de compra considerando no solo el precio de la propiedad, sino todos los costos adicionales.
Regla del 80/20
Planea gastar hasta el 80% de tu presupuesto total en el precio de compra. El 20% restante cubre enganche (si no está incluido), gastos notariales, ISAI y mudanza. Por ejemplo: presupuesto $3M → precio máximo de propiedad $2.4M.
Si vas a usar crédito hipotecario, las instituciones bancarias generalmente aprueban créditos hasta 4-5 veces tu ingreso neto mensual comprobable. Un ingreso de $60,000/mes puede acceder a un crédito de hasta $3M MXN aproximadamente.
Paso 2: Busca y elige la propiedad
Define las colonias de tu interés según tu estilo de vida, trabajo y movilidad. Considera:
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Conectividad: Cercanía a metro, metrobús, CETRAM o vialidades principales.
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Servicios: Hospitales, escuelas, supermercados y áreas verdes en la zona.
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Seguridad: Consulta el mapa de incidencia delictiva de la SSPC CDMX.
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Plusvalía: Colonias en proceso de gentrificación ofrecen mayor apreciación futura.
Tip de experto
Trabaja con un asesor inmobiliario certificado. Su servicio no tiene costo para el comprador (la comisión la paga el vendedor) y te da acceso a propiedades fuera del mercado público.
Paso 3: Firma la promesa de compraventa
Una vez elegida la propiedad y acordado el precio, se firma una promesa de compraventa (contrato privado) con un anticipo del 5% al 10% del valor total. Este documento establece:
- Precio y forma de pago acordados
- Fecha límite de escrituración
- Condiciones de penalización si alguna parte incumple
- Inventario de bienes incluidos (muebles, electrodomésticos, etc.)
Nota: La promesa de compraventa no requiere notario pero es recomendable revisarla con un abogado inmobiliario.
Paso 4: Gestiona tu crédito hipotecario
Si necesitas financiamiento, compara opciones antes de comprometerte. Los principales otorgantes en México son:
Bancos privados
9.5–12% anual
Mayor flexibilidad, mejores montos
INFONAVIT
Tasas desde 1.9%
Si tienes saldo en subcuenta
FOVISSSTE
Tasas preferenciales
Para trabajadores del Estado
El proceso de aprobación bancaria tarda entre 30 y 60 días. Necesitarás comprobantes de ingresos de los últimos 3–6 meses, historial crediticio limpio en buró y estados de cuenta bancarios.
Paso 5: Due diligence legal
Antes de escriturar, el notario (o tu abogado) debe verificar:
- Escritura pública a nombre del vendedor (sin gravámenes ni hipotecas activas)
- No adeudos de predial, agua ni mantenimiento
- Uso de suelo compatible con uso habitacional
- Constancia de no adeudo del INFONAVIT si aplica
- Reglamento del condominio y estado financiero del edificio
Paso 6: Escrituración ante notario
La escrituración es el paso final y el único que transfiere legalmente la propiedad. Ocurre ante un notario público y ambas partes deben estar presentes (o representadas legalmente).
El día de la firma, el comprador entrega el saldo restante y recibe las llaves. El notario registra la escritura en el Registro Público de la Propiedad de CDMX, proceso que puede tardar 30–60 días adicionales pero no impide la posesión inmediata.
¡Felicidades!
Al firmar la escritura, eres oficialmente propietario. Guarda tu escritura original en un lugar seguro — es el documento más importante de la operación.
Costos reales de comprar en CDMX (2026)
| Concepto | % del valor | Ejemplo ($3M) |
|---|---|---|
| Precio de la propiedad | 100% | $3,000,000 |
| Enganche (sin crédito) | 100% | En efectivo |
| Enganche (con crédito) | 10–20% | $300K–$600K |
| ISAI (impuesto comprador) | 4.5% | $135,000 |
| Gastos notariales | 1.5–3% | $45K–$90K |
| Avalúo bancario | 0.1–0.3% | $3K–$9K |
| Comisión por apertura | 0.5–1.5% | $15K–$45K |
| Total costos adicionales | 6.5–9% | $198K–$279K |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda comprar un departamento en CDMX?
El proceso completo desde firma de promesa hasta escrituración tarda entre 45 y 90 días en promedio. Si hay crédito hipotecario, puede extenderse hasta 120 días por los trámites bancarios.
¿Cuánto es el enganche para comprar un departamento?
El enganche estándar en México es del 10% al 20% del valor de la propiedad. Con crédito INFONAVIT o FOVISSSTE puede ser menor. Los bancos típicamente financian hasta el 90% para propiedades hasta $5M MXN.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un departamento en CDMX?
El comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) equivalente al 4.5% del valor escriturado. Además, los gastos notariales representan del 6% al 8% del valor total de la operación.
¿Se necesita RFC para comprar un departamento?
Sí, el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) es obligatorio para escriturar una propiedad en México. Puedes obtenerlo en el SAT de forma gratuita y en línea en menos de 10 minutos.
¿Puedo comprar un departamento en CDMX siendo extranjero?
Sí. Los extranjeros pueden comprar propiedades en CDMX sin restricciones. Solo necesitan un número de identificación fiscal (RFC o equivalente) y un permiso de la SRE para propiedades en zona restringida (franja costera). CDMX no tiene esta restricción.
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