Inversión Inmobiliaria
en CDMX 2026
ROI real por colonia, tipos de inversión, impuestos y las mejores estrategias para hacer crecer tu capital en bienes raíces de Ciudad de México.
Respuesta directa
Invertir en bienes raíces en CDMX en 2026 ofrece rendimientos brutos de 3.5%–7% anuales por renta y plusvalías de 5%–10% anual según la colonia. Las mejores zonas por combinación de rendimiento y liquidez son Polanco, Lomas de Chapultepec, Condesa y Narvarte. Los extranjeros pueden comprar sin fideicomiso en Ciudad de México.
Por qué invertir en bienes raíces de CDMX
Ciudad de México concentra el 22% del PIB nacional y es la mayor metrópolis de América del Norte con ~22 millones de habitantes en su área metropolitana. La combinación de demanda habitacional persistente, mercado de renta dolarizada (expatriados, corporativos) y apreciación histórica consistente la convierte en una de las mejores opciones de inversión inmobiliaria en América Latina.
22%
Del PIB nacional
+6%
Plusvalía media anual
4.5%
Rendimiento bruto renta
2M+
Hogares en déficit habitacional
Rendimiento y plusvalía por colonia
Datos de mercado basados en operaciones Coldwell Banker Novac y análisis de portales inmobiliarios (cifras aproximadas, sujetas a variación por tipología).
| Colonia | Precio m² | Renta típica | Rend. bruto | Plusvalía/año | Riesgo |
|---|---|---|---|---|---|
| Polanco | $85,000–$130,000 | $28,000–$45,000/mes | 4.2%–5.1% | 7%–10% anual | Bajo |
| Lomas de Chapultepec | $75,000–$120,000 | $30,000–$60,000/mes | 4.0%–5.5% | 6%–9% anual | Bajo |
| Santa Fe | $55,000–$85,000 | $18,000–$35,000/mes | 4.5%–6.0% | 5%–8% anual | Medio-Bajo |
| Condesa | $55,000–$80,000 | $15,000–$28,000/mes | 4.8%–5.8% | 5%–8% anual | Medio-Bajo |
| Roma Norte | $50,000–$75,000 | $12,000–$22,000/mes | 5.0%–6.2% | 5%–8% anual | Medio |
| Narvarte | $35,000–$55,000 | $9,000–$16,000/mes | 5.5%–7.0% | 6%–9% anual | Medio |
* Rendimientos brutos antes de gastos de mantenimiento, administración e impuestos. El rendimiento neto suele ser 1–1.5 pp menor.
Tipos de inversión inmobiliaria en CDMX
Compra para Renta
3%–6% bruto anualHorizonte: Largo plazo (5–15 años)
Ventajas
- +Flujo mensual estable
- +Apreciación del capital
- +Deducción de gastos
Consideraciones
- −Gestión de inquilinos
- −Vacancia
- −Mantenimiento
Ideal para: Inversionistas que buscan ingreso pasivo estable
Preventa
20%–45% sobre precio de preventaHorizonte: Mediano plazo (3–5 años)
Ventajas
- +Menor precio de entrada
- +Alta plusvalía potencial
- +Pagos diferidos durante construcción
Consideraciones
- −Riesgo de entrega
- −Sin flujo durante construcción
- −Riesgo de desarrollador
Ideal para: Perfil tolerante al riesgo con capital inmovilizado
Compra + Renta Vacacional (Airbnb)
8%–15% bruto anual (zonas turísticas)Horizonte: Mediano plazo
Ventajas
- +Mayor rentabilidad bruta
- +Flexibilidad de uso
- +Exposición a turistas extranjeros
Consideraciones
- −Mayor gestión operativa
- −Regulación incierta en CDMX
- −Alta rotación
Ideal para: Zonas turísticas: Roma, Condesa, Polanco, Centro Histórico
Desarrollo / Redensificación
25%–60% sobre inversión totalHorizonte: Largo plazo (5–10 años)
Ventajas
- +Mayor control del producto
- +Escala
- +Upside máximo
Consideraciones
- −Capital mínimo alto
- −Permisos complejos
- −Riesgo constructivo
Ideal para: Inversionistas institucionales o con experiencia en desarrollo
Impuestos del inversionista inmobiliario
Al comprar
ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
4.5% del valor escriturado
Comprador
Gastos notariales
1.5%–3% del valor
Comprador
Al rentar
ISR por arrendamiento (Régimen Simplificado)
~10%–35% sobre ingresos netos
Propietario
Deducción ciega de gastos
35% de los ingresos sin comprobantes
Aplica automáticamente
Al vender
ISR sobre ganancia de capital
25% sobre precio bruto o 35% sobre ganancia neta
Vendedor
Exención vivienda principal
Hasta 700,000 UDIS (~$5.5M MXN) exento c/condiciones
Aplica a personas físicas
* Consúltese con un contador o asesor fiscal para optimizar la estructura de inversión en función del perfil del inversionista.
Invertir en CDMX siendo extranjero
Ciudad de México no es zona restringida (a diferencia de playas y fronteras), por lo que los extranjeros compran propiedades a su nombre directamente sin necesidad de fideicomiso bancario. Solo se requiere:
- 1
RFC (Registro Federal de Contribuyentes) — tramitable en línea en el SAT con pasaporte
- 2
CURP (Clave Única de Registro de Población) — se obtiene automáticamente al tramitar el RFC
- 3
Cuenta bancaria en México (recomendada) o transferencia internacional documentada
- 4
Permiso SRE (solo para zonas restringidas, NO aplica en CDMX)
Asesoría para inversionistas internacionales
Coldwell Banker Novac cuenta con agentes bilingües (español/inglés) especializados en acompañar a compradores extranjeros y expatriados en todo el proceso, desde la búsqueda hasta la escrituración.
Preguntas frecuentes sobre inversión en CDMX
¿Cuánto renta mensual deja un departamento en Polanco? +
Un departamento en Polanco con valor de $8M MXN genera típicamente una renta mensual de $25,000–$35,000 MXN (bruta), equivalente a un rendimiento bruto del 3.5%–5.25% anual. Descontando predial, mantenimiento y administración, el rendimiento neto se sitúa entre 2.8% y 4% anual.
¿Qué zona de CDMX tiene mejor plusvalía en 2026? +
Polanco, Lomas de Chapultepec y Santa Fe han mantenido apreciaciones del 6%–10% anual en los últimos 5 años. Condesa y Roma Norte muestran 5%–8% anuales. Las zonas emergentes como Narvarte y Del Valle ofrecen menor precio de entrada con potencial de apreciación similar.
¿Qué impuestos paga el inversionista inmobiliario en México? +
Al comprar: ISAI 4.5% del valor escriturado. Al rentar: ISR sobre ingresos por arrendamiento (tasa efectiva ~10%–35% según ingresos). Al vender: ISR sobre la ganancia de capital (tasa del 25% sobre ganancia bruta o 35% sobre ganancia neta, a elección del vendedor). Puedes deducir: mejoras, gastos notariales de compra, depreciación.
¿Conviene más comprar para rentar o para revender? +
Depende del horizonte temporal y el capital disponible. Comprar para renta genera flujo mensual estable (3%–5% bruto anual) con menor riesgo. Comprar en preventa para revender puede generar 20%–40% de ganancia en 3–4 años, pero conlleva riesgo de entrega, cambios de proyecto y liquidez limitada. Muchos inversionistas combinan ambas estrategias.
¿Pueden los extranjeros invertir en bienes raíces en CDMX? +
Sí, sin restricciones en CDMX. Los extranjeros compran directamente a su nombre sin necesidad de fideicomiso (que aplica solo en zonas restringidas costeras o fronterizas). Solo requieren una Clave Única de Registro de Población (CURP) y RFC, tramitables en México de forma relativamente sencilla.
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